LES GARANTIES

QUELLES SONT LES GARANTIES POUR UN CRÉDIT IMMOBILIER ?

Pourquoi des garanties ?

Pour pouvoir bénéficier d’un prêt bancaire dans le cadre d’une acquisition immobilière, vous devrez en tant que futur acquérir, souscrire aux garanties exigées par la l’établissement bancaire prêteur des fonds nécessaires. 

En effet, avant de donner un accord définitif de financement et de procéder à l’édition des offres de prêts, la banque doit s’assurer de la bonne solvabilité de l’emprunteur afin de pouvoir se protéger à toute éventualité. Ces garanties leur permettent donc de se protéger et d’obtenir un remboursement, partiel ou complet, du montant prêté en cas de défaut de paiement de l’emprunteur.

Attention à ne pas confondre la garantie de prêt immobilier, de l’assurance emprunteur. Elles protègent toutes les deux une personne :

  • L’établissement prêteur pour la garantie de prêt,
  • L’emprunteur pour l’assurance emprunteur sur les risques couverts dans le contrat,

Découvrons ensemble les informations utiles pour appréhender en toute connaissance les différentes garanties des prêts immobiliers.

Les garanties prises par la banque

En tant qu’établissement prêteur, la banque se prémunis toujours des risques de défaillance de votre part en prenant des garanties. Petit aperçu sur ces couvertures qui n’ont ni la même portée ni le même coût pour l’emprunteur.

L’hypothèque conventionnelle

L’hypothèque conventionnelle est une des garanties bancaires qui permet à la banque d’être payée en cas de non remboursement du crédit.

Elle porte sur un bien immobilier qui pourra, en cas de défaillance de la part de l’emprunteur, être saisi et vendue afin que la banque puisse récupérer les fonds qu’elle a prêtés.

Son inscription doit être faite devant notaire et elle doit être publiée aux services de la publicité foncière. L’emprunteur devra en effet payer des droits d’enregistrements, des frais divers (droit de timbre, coût de la copie exécutoire du bordereau…) et des frais de notaire proportionnels au montant du prêt.

Sa durée est fixée en fonction de celle du crédit immobilier, mais elle ne peut pas dépasser 50 ans.

En cas de vente du logement avant la fin du crédit, ’emprunteur doit s’acquitter des frais de mainlevée qui avoisinent les 600 euros.

Si vous arrivez sans incident à la fin du crédit, l’hypothèque tombe d’elle-même et sans frais mais seulement deux ans après le versement de la dernière échéance du crédit.

L’hypothèque de privilège de prêteur de deniers

Le Privilège de Prêteur de Deniers ou PPD est une garantie classique souscrite par l’acquéreur sur un bien immobilier dans l’ancien.

Cette garantie permet à l’établissement de crédit, en cas de défaillance de l’emprunteur, de faire vendre le bien et de se payer par priorité sur tous les autres créanciers, même hypothécaires.

Pour que le privilège soit effectif, les 3 conditions suivantes doivent être réunies :

  • Les actes de vente et d'emprunt doivent être établis par un notaire,
  • acte d'emprunt doit mentionner que la somme empruntée est destinée à l'acquisition de l'immeuble
  • L'acte de vente doit mentionner que le paiement a été réalisé à l'aide du prêt.

Pour l’emprunteur, l’hypothèque de privilège de prêteur de deniers représente un avantage en coût puisqu’elle est exonérée de la taxe publicité foncière, ce qui fait du PPD  une garantie moins onéreux qu’une hypothèque classique.

L’inscription du PPD prend effet dès la signature de l’acte de vente et assure ainsi à la banque le « privilège » d’être payée avant les autres créanciers s’il y en a. Elle est donc prioritaire et devra donc être indemnisée avant tout autre hypothèque. 

La caution mutuelle

La caution mutuelle est un engagement pris par un organisme financier spécialisé, qui se porte garant du remboursement du crédit immobilier de l’emprunteur. Cette garantie intervient lorsque toutes les garanties de remboursement d’un emprunt immobilier ne sont pas réunies, ou à titre de garantie supplémentaire.

Elle est alors exigée par le banquier. Si un parent peut éventuellement se porter caution solidaire, cette solution n’est pas toujours envisageable. L’emprunteur peut alors se tourner vers une société de caution mutuelle ou société de cautionnement pour son prêt immobilier.

En cas d’incidents de paiement, la société qui a porté caution se substitue à l’emprunteur et paie directement le banquier. Elle devra s’organiser directement avec l’emprunteur pour se faire rembourser, par le biais d’un fonds affecté à ce risque.

La caution mutuelle fonctionne presque comme une assurance dans la mesure où l’emprunteur verse chaque mois une cotisation à l’établissement qui se porte garant. C’est le Fonds mutuel de garantie (FMG), qui permet au besoin de rembourser les mensualités non payées.

En cas d’utilisation de cette caution mutuelle, une solution amiable est d’abord mise en place (délais de paiement) avant de lancer une saisie du bien pour se faire rembourser grâce au prix de vente.

Quelques avantages non négligeables :

  • En cas de défaillance, l'emprunteur a la possibilité de revendre son bien lui-même. Il évite ainsi une vente sur saisie se soldant, la plupart du temps, par une sous-évaluation du bien
  • Il n’y a pas de frais notariés à la différence d’une hypothèque. De plus, une partie de la participation au FMG est restituée si tous les remboursements ont été mené à bien.

Le nantissement

Le nantissement est une garantie portant sur un bien incorporel de type fonds de commerce, parts sociales ou encore assurance vie, que l’emprunteur remet à son créancier pour garantir sa dette.

Qu’est ce qu’un bien immatériel ?

Le nantissement peut représenter l’enseigne d’un commerce, le nom professionnel, une clientèle, un droit au bail, des contrats dans la mesure où ils sont quantifiables en euros et non en unités de compte… Il ne peut en aucun cas être remis et est donc inscrit sur un registre tenu par le greffe du tribunal de commerce.

Par ailleurs, bien que l’emprunteur reste détenteur et gestionnaire de son entreprise, il ne peut en revanche, intenter volontairement une action qui participerait à diminuer la valeur de son patrimoine mobilier et donc l’affaiblissement du nantissement.

En cas de défaillance de la apr de l’emprunteur dans ses échéances, la banque pourra vendre, ou faire vendre les biens et ainsi se payer sur le prix par priorité à tous autres créanciers.

Le nantissement est uniquement valable que s’il est déclaré, au plus tard dans les 15 jours de sa signature, au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Les assurances liées au prêt

En tant qu’établissement prêteur, la banque se prémunis toujours des risques de défaillance de votre part en prenant des garanties. Petit aperçu sur ces couvertures qui n’ont ni la même portée ni le même coût pour l’emprunteur.

L’assurance décès invalidité

L’assurance décès est exigée par les banques dans le cadre d’un crédit immobilier car elle permet de garantir celle-ci d’une éventuelle disparition de l’emprunteur. Cette assurance prend donc le relais dans le remboursement des mensualités restant à verser et décharge ainsi les héritiers de l’emprunteur qui n’auront plus à rembourser cette dette.

L’assurance invalidité est elle aussi réclamé par les établissements prêteurs, elle permet de couvrir le risque d’invalidité permanente et définitive de l’emprunteur.

L’incapacité temporaire de travail n’est pas toujours couverte ou bien n’est pas couverte de la même façon selon qu’elle est partielle ou totale.

L’assurance perte d'emploi

L’assurance perte d’emploi est réservée aux salariés en contrat à durée indéterminée depuis plus de six mois. Néanmoins, elle peut être demandée par des établissements prêteurs dans le cadre d’un crédit immobilier.

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